Sección de Preguntas Frecuentes

En esta sección encontrará respuesta a preguntas frecuentes en aspectos relacionados a la Administración de Edificios y Condominios y la Ley 19.537.

Preguntas Frecuentes

Si un arrendatario no paga los gastos comunes, ¿se puede obligar al propietario a cancelarlos?

La circunstancia de que un determinnado departamento o unidad sea usado por un arrendatario o por un ocupante, a cualquier título, no exime al copropietario de su obligación de pagar los gastos comunes. De esta forma, el acuerdo entre el arrendatario y el propietario, conforme a cual sea este último el que paga los gastos comunes, no obliga a la comunidad del condominio, lo que significa que siempre será el copropietarioel que deberá responder, incluso de deudas generadas con anterioridad a la fecha en que compró el respectivo departamento o vivienda.

¿En qué consite el Fondo Común de Reserva?

En todo condominio acogido a la Ley de Copropiedad debe considerarse un fondo común de reserva para atender las reparaciones de los bienes de dominio común u otros gastos comunes urgentes.

¿Por qué se cobra un ítem relativo al Seguro de Incendio

La Ley sobre Copropiedad establece que, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deben ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada propietario deberá contratar este seguro. Si no lo hace, lo contratará el administrador por cuenta y cargo del propietario, que deberá asumir el cobro de la prima y el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada.

La Administración de un Edificio ¿está obligada a responderme una consulta sobre un ítem que aparece en la lista de Gastos Comunes?

El administrador de todo edificio o condominio está obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el comité de administración, en su caso, como igualmente al término de su gestión, para cuyo efecto los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente (Art. 23 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria).

En cuanto a si el Administrador se encuentra o no obligado a dar respuesta a las consultas que le formulen los copropietarios en relación a la cobranza de gastos comunes que éste formula, si bien en forma expresa la ley nada dice, en nuestra opinión, es una obligación implícita del cargo.

¿Los recibos de pago de gastos comunes deben entregarse foliados, legalizados ante notario, con timble del SII o algún otro tipo de formalidad?

La Ley no exige formalidades en la emisión de los recibos, en cuanto a folio, legalización ante notario o timbre de servicio de Impuestos Internos, ni ningún otro, sin perjuicio de lo que acuerde sobre el particular la asamblea de copropietarios y/o el comité de administración.

¿Es legal que un administrador cobre el interés máximo convencional que establece la Ley, pero aplicando la tasa mensual completamente, sin importar el número de días de atraso o pago?

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su respectivo reglamento establecen que en el caso de no pago oportuno de los gastos comunes se devenga el máximo de interés convencional para operaciones no reajustables en moneda nacional, esto es, el interés corriente aumentado en un 50% salvo que el reglamento de copropiedad establezca un interés inferior, en cuyo caso debe aplicarse este último. En el caso que se consulta, atendido que el pago de los gastos comunes no es una operación de crédito de dinero de auqellas reguladas por la Ley 18.010, no correspondeen caso de mora aplicar para el cálculo de los intereses la norma que establece que ellos se devengan mes a mes, debiendo pagarse dentro de los cinco primeros días corridos de cada mes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una periodicidad o plazos diferentes.

¿Pueden dos condominios contar con una administración o debe constituirse una nueva comunidad?

Los copropietarios de dos o más condominios colindantes o ubicados en una misma manzana o en manzanas contiguas pueden convenir en su administración conjunta, previo acuerdo adoptado por la asamblea de copropietarios. En el acuerdo respectivo debe facultarse a los presidentes de los respectivos comités de administración para suscrivir el respectivo convenio,, el cuál debe reducirse a escritura pública, siendo aplicable a éste las mismas normas que regulan el reglamento de copropiedad (Art. 26 Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria). Para los efectos indicados, las comunidades de copropietarios de los distintos condominios deben acordar en asamblea extraordinaria la administración conjunta, lo que requiere un quórum de un 80% en primera citación y de un 60% en segunda citación, debiendo el acuerdo tomarse por un 75% de los copropietarios presentes. Por consiguiente , no corresponde constituir una nueva comunidad, sino que simplemente dictar normas de administración conjunta, en los términos indicados.

¿Quién es el responsable, ante los Juzgados del Trabajo, del cumplimiento de las Leyes Laborales respecto del personal contratado?

En lo que respecta a los trabajadores dependientes del condominio, tales como aseadores, nocheros, conserjes, etcétera, ellos deben tener contrato de trabajo, y el pago de sus imposiciones es responsabilidad del empleador, esto es, la comunidad, a través del Administrador, que es el Representante Legal del condominio; si éstas no fueren pagadas, la obligación de hacerlo pesará sobre la comunidad del edificio, sin perjuicio de la eventual responsabilidad del administrador, por incumplimiento de sus obligaciones o actuar negligente en su desempeño.

¿Puede el administrador tomar la decisión de despedir a uno o más conserjes o empleados del edificio sin la aprobación de la asamblea de copropietarios?

Las facultades del administrador y del comité de administración están contenidas en el respectivo Reglamento de Copropiedad del edificio o en las que específicamente les concedan la asamblea de copropietarios. A Falta de ellas o si el edificio no tuviere reglamento de copropiedad, se aplican supletoriamente las normas contenidas en la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria.

En el caso de la pregunta, el administrador, en su calidad de representante legal de la comunidad, tiene plenas facultades para contratar y despedir al personal del condominio, pués se trata de un típico acto propio de su administración, sin perjuicio de dar cuenta posterioren la asamblea de copropietarios. No requiere autorización del comité de administración. Asimismo, el presidente del comité no tiene facultades por si sólo para despedir personal, pero sí podría hacerlo con la autorización de la mayoría absoluta del comité de copropietarios.

Si uno de los copropietarios no estuviere de acuerdo con el despido, puede llamar a una asamblea extraordinaria sujetándose a las normas sobre quórum establecidas en el reglamento o en la Ley de Copropiedad.

Finalmente, conviene tener presente que deben respetarse estrictamente las normas sobre los contratos de trabajo, establecidas en el Código del Trabajo.